Mein Stundensatz als Bausachverständiger für Bamberg liegt bei 90 bis 180 Euro (brutto, inklusive 19 Prozent Umsatzsteuer), die Gesamtkosten eines Auftrags beginnen bei 750 Euro. Der endgültige Betrag ergibt sich aus Umfang und Objekt. Beim Thema Kosten ist die Bamberger Bausubstanz ein Sonderfall: Rund 1.400 Bau- und Bodendenkmäler und ein UNESCO-Welterbe-Stadtkern bedeuten, dass ich hier häufiger auf jahrhundertealte Substanz treffe als anderswo. Und alte Substanz braucht mehr Prüfzeit.
Die Preisspanne im Überblick
| Position | Orientierung (brutto, inklusive 19 Prozent Umsatzsteuer) |
|---|---|
| Stundensatz | 90 bis 180 Euro je Stunde, abhängig von Aufgabe und Schwierigkeitsgrad |
| Gesamtkosten eines Auftrags | ab 750 Euro, je nach Umfang und Objekt |
| Anfahrt | wird im Angebot offen ausgewiesen, kein versteckter Zuschlag |
| Angebot | schriftlich und vorab, bevor ich tätig werde |
| Erstgespräch am Telefon | kostenfrei |
Wichtig: Diese Angaben sind eine unverbindliche Orientierung und kein Festpreis. Was Ihr Auftrag konkret kostet, hängt vom Objekt und von Ihrer Fragestellung ab. Sie erhalten vorab ein individuelles Angebot, und erst wenn Sie zustimmen, beginne ich mit der Arbeit. Alle genannten Beträge sind Bruttobeträge für Verbraucher, die Umsatzsteuer ist bereits enthalten.
Diese vier Faktoren bestimmen Ihren Preis
Ich rechne nach Zeit, nicht nach Kaufpreis und nicht nach Schadenshöhe. Also entscheidet der Aufwand, und der ergibt sich aus vier Dingen.
Größe und Zuschnitt des Objekts
Der Zeitaufwand steigt mit jeder Fläche, die ich betreten und bewerten muss. Ein Sandsteinhaus in der Inselstadt mit Gewölbekeller, drei Vollgeschossen und ausgebautem Dach beschäftigt mich länger als eine Wohnung im Obergeschoss eines Nachkriegsbaus. Wenn Nebengebäude, Hofflächen, historische Mauern oder eine ehemalige Gärtnerscheune dazukommen, wächst der Umfang weiter. Deshalb frage ich beim Erstkontakt immer nach Wohnfläche, Geschossen und Nebengebäuden, bevor ich eine Zahl nenne.
Bausubstanz: das Bamberger Thema Nummer eins
Der Bamberger Gebäudebestand wird von mittelalterlicher und barocker Substanz sowie von Sandsteinbauten geprägt. Sandstein ist ein poröses Material, das Feuchtigkeit aufnimmt, verwittert und zu Ausblühungen neigt. Das lässt sich nicht mit einem Blick beurteilen, dafür braucht es Messungen und Erfahrung mit historischen Konstruktionen. Im Bereich Mitte (Inselstadt) kommt die Lage zwischen den beiden Regnitzarmen hinzu. Erhöhter Grundwasserstand und feuchte Keller sind dort die Regel, nicht die Ausnahme. Fachwerkhäuser direkt am Wasser, wie sie in Klein Venedig stehen, verlangen eine eigene Betrachtung der Holzkonstruktion, weil Schwellen und Balkenköpfe die kritischen Punkte sind.
Im Berggebiet geht es oft um Hanglagen, historische Stützmauern und Denkmalschutzauflagen. In der Gartenstadt (St. Kunigunda) und in den Nachkriegsquartieren treffe ich dagegen auf Bauten der 1950er bis 1970er Jahre mit schwacher Wärmedämmung, Flachdächern und veralteter Haustechnik. Wieder ein anderes Schadensbild, wieder ein anderer Prüfaufwand. Deswegen sage ich Ihnen ehrlich: Eine Pauschale, die für ein Anwesen in der Inselstadt und für ein Reihenhaus in Gaustadt gleichermaßen passt, gibt es nicht.
Denkmalschutz ist der dritte Kostentreiber. Liegt ein Gebäude im Ensembleschutz, muss ich bei jedem Vorschlag mitdenken, was die Denkmalpflege überhaupt zulässt. Eine Innendämmung an einer historischen Außenwand ist bauphysikalisch heikel und braucht eine saubere Bewertung, sonst schaffen Sie sich einen Schimmelschaden, den Sie vorher nicht hatten. Diese Abwägung ist Facharbeit und schlägt sich in der Zeit nieder.
Anfahrt
Ich komme aus 95448 Bayreuth, die Strecke nach Bamberg ist kurz und planbar. Die Anfahrt weise ich im Angebot separat aus. Sie sehen also, was Sie für die Fahrt bezahlen, und es verschwindet nicht in einem aufgeblähten Stundensatz.
Umfang der Ausarbeitung
Wollen Sie eine Einschätzung, ob sich der Kauf lohnt? Oder brauchen Sie ein schriftliches Gutachten, mit dem Sie gegenüber dem Verkäufer, der Versicherung oder vor Gericht argumentieren können? Zwischen einer Hauskaufberatung mit Kurzbericht und einem ausführlichen Gutachten liegt ein deutlicher Unterschied im Aufwand. Ich empfehle Ihnen nur den Umfang, den Ihr Anliegen tatsächlich braucht.
Was im Honorar enthalten ist
Damit die Zahl greifbar wird: Für die abgerechnete Zeit bekommen Sie diese Leistungen. Nichts davon rechne ich gesondert ab.
- Vorbereitung und Sichtung der Unterlagen, die Sie mir zur Verfügung stellen, etwa Baubeschreibung, Grundrisse, Energieausweis, Exposé oder frühere Sanierungsnachweise
- Begehung vor Ort, in aller Ruhe und mit Ihnen gemeinsam, damit Sie meine Feststellungen direkt am Bauteil nachvollziehen können
- Einsatz von Messtechnik, soweit für die Fragestellung erforderlich, etwa Feuchtemessung, Oberflächentemperatur oder Rissaufnahme
- Fotodokumentation der relevanten Bauteile und Schadensbilder
- Schriftliche Ausarbeitung im vereinbarten Umfang, mit Einordnung der Ursache und Hinweisen zum weiteren Vorgehen
- Rückfragen zum Ergebnis, telefonisch, nach Übergabe des Berichts
Nicht enthalten sind Leistungen Dritter, die im Einzelfall dazukommen können: Laboranalysen bei Schimmel- oder Schadstoffverdacht, Bauteilöffnungen durch einen Handwerksbetrieb oder ein geotechnisches Baugrundgutachten. Solche Schritte spreche ich vorher mit Ihnen ab, sie werden nie ungefragt beauftragt.
Rechenbeispiele: so setzt sich das Honorar zusammen
Die folgenden Zahlen sind Rechenbeispiele zur Veranschaulichung und kein Angebot.
- Beispiel 1, Feuchtegutachten Kellergeschoss Inselstadt: Begehung, Feuchtemessung, Bewertung der Ursache, schriftliche Einschätzung mit Sanierungsempfehlung. Angenommen 5 Stunden bei 150 Euro je Stunde ergeben 750 Euro.
- Beispiel 2, Kaufbegleitung Sandsteinhaus im Altstadtbereich: Vorbereitung anhand der Unterlagen, ausführliche Begehung mit Ihnen, Bewertung von Fassade, Gewölbekeller, Dachstuhl und Haustechnik, danach schriftliche Mängelliste. Angenommen 7 Stunden bei 120 Euro je Stunde ergeben 840 Euro.
Die Formel ist immer dieselbe: aufgewendete Zeit mal Stundensatz, plus offen ausgewiesene Anfahrt. Nichts anderes.
Kurzgutachten oder ausführliches Gutachten?
Viele Anrufer fragen zuerst nach dem Preis und erst danach nach dem passenden Format. Sinnvoller ist die umgekehrte Reihenfolge, denn das Format bestimmt den Preis. Zwei Beispiele aus dem Alltag.
Ein Kurzgutachten genügt, wenn Sie eine klar umrissene Frage haben und das Ergebnis nur für sich selbst brauchen. Etwa: Ist der Riss über der Tür ein Setzungsriss oder ein harmloser Putzriss? Muss ich den feuchten Fleck im Keller ernst nehmen? Lohnt sich die Besichtigung eines zweiten Objekts überhaupt? Hier reicht eine Begehung mit Messung und kurzer schriftlicher Einordnung, und genau dafür ist der untere Bereich meiner Kostenspanne gedacht.
Ein ausführliches Gutachten brauchen Sie, wenn Sie mit dem Ergebnis gegenüber Dritten argumentieren wollen: gegenüber dem Verkäufer bei der Kaufpreisverhandlung, gegenüber einem Handwerksbetrieb bei mangelhafter Ausführung, gegenüber der Gebäudeversicherung oder im gerichtlichen Streit. Dann müssen Feststellungen, Ursachen und Folgerungen so dokumentiert sein, dass sie einer Gegenprüfung standhalten. Das ist mehr Arbeit, und deshalb liegt der Aufwand höher. Sagen Sie mir beim ersten Telefonat, wofür Sie den Bericht verwenden wollen. Dann empfehle ich Ihnen das Format, das Ihr Ziel erreicht, und nicht das teuerste.
So läuft ein Auftrag ab
- Telefonat. Sie schildern Ihr Anliegen, ich sage Ihnen, ob und in welchem Umfang ein Gutachten sinnvoll ist. Das kostet Sie nichts.
- Angebot. Geschätzter Aufwand, Stundensatz und Anfahrt, schriftlich und vor der Beauftragung.
- Ortstermin. Begehung, wenn möglich gemeinsam mit Ihnen, mit Erläuterung direkt am Bauteil.
- Ausarbeitung. Bericht im vereinbarten Umfang, mit Fotos, Ursacheneinordnung und Empfehlung.
- Rückfragen. Alles, was Sie am Ergebnis nicht verstehen, erkläre ich Ihnen nach der Übergabe.
Warum sich das Honorar fast immer bezahlt macht
Ein einziger übersehener Schaden kostet bei historischer Substanz schnell ein Vielfaches meines Honorars. Beispiele aus der Praxis: aufsteigende Feuchtigkeit im Sandsteinmauerwerk, die eine nachträgliche Horizontalsperre erforderlich macht. Ein Hausschwammbefall im Dachstuhl. Eine Fachwerkschwelle, die über Jahre durchfeuchtet wurde und ersetzt werden muss. Solche Positionen liegen regelmäßig im fünfstelligen Bereich, teilweise darüber, weil Denkmalschutzauflagen die Ausführung zusätzlich verteuern und Materialien nicht frei wählbar sind.
Wer das vor dem Notartermin weiß, verhandelt anders. Wer es danach erfährt, zahlt allein. Ein Gutachten schließt nicht jedes Risiko aus, aber es verschiebt die Wahrscheinlichkeit deutlich zu Ihren Gunsten. Genau dafür ist es da.
Ihr Weg zum verbindlichen Angebot
Sie erreichen mich unter 0921 16393251. Nennen Sie mir Objektart, Baujahr, ungefähre Größe, Lage und die Frage, die Sie klären wollen. Daraus schätze ich den Aufwand und nenne Ihnen einen konkreten Betrag, schriftlich, bevor ich anfange. Ein kurzes Vorgespräch am Telefon kostet Sie nichts.
Ich bin DEKRA-zertifizierter Bausachverständiger nach DIN EN ISO/IEC 17024 und Sachverständiger im Beratungsnetz des Bauherren-Schutzbundes. Ich verkaufe keine Sanierungen und vermittle keine Handwerker. Mein Interesse ist ein belastbares Ergebnis, kein Folgeauftrag.
Häufige Fragen zu den Kosten
Das sind die Fragen, die mir Käufer und Eigentümer am häufigsten stellen.
Häufig gestellte Fragen
Wie viel kostet ein Bausachverständiger für Bamberg?
Der Stundensatz beträgt 90 bis 180 Euro brutto, die Gesamtkosten eines Auftrags starten bei 750 Euro. Wie viel es bei Ihnen wird, hängt von Objektgröße, Baualter, Anfahrt und dem gewünschten Umfang ab. Sie bekommen vorab ein schriftliches Angebot und wissen damit vor der Beauftragung, woran Sie sind.
Was kostet eine Stunde beim Baugutachter?
Eine Stunde liegt bei 90 bis 180 Euro brutto, je nach Schwierigkeitsgrad der Aufgabe. Eine einfache Begehung ordnet sich am unteren Ende ein, ein Gutachten zu einem verwickelten Schadensbild in historischer Substanz eher am oberen. Abgerechnet wird die tatsächlich benötigte Zeit.
Wie teuer ist ein Gutachter für den Hauskauf für Bamberg?
Planen Sie mit einem Aufwand ab etwa 5 Stunden ein, also Gesamtkosten ab 750 Euro. Bei einem denkmalgeschützten Sandsteinhaus in der Inselstadt liegt der Aufwand meist höher als bei einer Wohnung in einem Nachkriegsbau, weil Fassade, Gewölbekeller und Dachstuhl gesondert zu bewerten sind. Verglichen mit dem Kaufpreis bleibt das ein kleiner Betrag.
Wann lohnt sich ein Bausachverständiger?
Er lohnt sich, sobald ein übersehener Mangel teurer wäre als das Honorar. Beim Hauskauf, bei der Bauabnahme, bei Feuchte und Schimmel und bei Streit über Baumängel ist das praktisch immer so. Gerade bei Bamberger Altbauten mit Sandsteinmauerwerk und feuchten Kellern reicht eine einzige unerkannte Position aus, um die Gutachterkosten um ein Mehrfaches zu übersteigen.
Wie hoch dürfen Gutachterkosten sein?
Es gibt für private Bausachverständige keine gesetzlich vorgeschriebene Gebührenordnung, das Honorar wird frei vereinbart. Umso wichtiger ist ein Angebot vor der Beauftragung, in dem Stundensatz und geschätzter Aufwand stehen. Bei mir sind das 90 bis 180 Euro je Stunde und Gesamtkosten ab 750 Euro, jeweils brutto und nachrechenbar.
Was kostet ein Gutachten für ein altes Haus?
Auch hier beginnen die Gesamtkosten bei 750 Euro, der Aufwand liegt bei historischer Substanz aber häufig höher. Bei mittelalterlicher und barocker Bausubstanz, wie sie für Bamberg typisch ist, muss ich Sandsteinverwitterung, aufsteigende Feuchtigkeit, Holzkonstruktionen und Denkmalschutzauflagen einzeln beurteilen. Den konkreten Aufwand schätze ich nach einer kurzen Beschreibung des Objekts.