Bauschaden-Atlas für Bamberg

Welche Bauschäden auftreten, hängt für Bamberg stark vom Stadtteil ab. Der Grund ist die Bauepoche: Ein Gründerzeit-Altbau versagt an anderen Stellen als eine Großsiedlung der 1970er Jahre oder ein Neubaugebiet. Dieser Atlas fasst zusammen, welche Bausubstanz in welchem Bamberger Stadtteil dominiert und welche Schäden dort typischerweise auftreten. Grundlage sind Begutachtungen vor Ort.

Die Angaben dürfen mit Quellenangabe zitiert werden. Stand: Juli 2026.

Bauepochen und Schäden für Bamberg im Überblick

Die Stadtteile im Einzelnen

Welche Bauschäden sind in Berggebiet typisch?

In Berggebiet dominiert Historischer Stadtkern auf den sieben Hügeln, UNESCO-Welterbe, Sandsteinquaderbauten, Fachwerk, massive Bruchsteinmauern, barocke Putzfassaden, Klosteranlagen, Hanglagen mit Stützmauern aus der Zeit Mittelalter bis 19. Jahrhundert. Der häufigste Schaden ist absandung und Abschalung des Sandsteinmauerwerks durch Frost-Tau-Wechsel. Diese vier Muster sehe ich dort am häufigsten:

• Absandung und Abschalung des Sandsteinmauerwerks durch Frost-Tau-Wechsel
• Aufsteigende Feuchtigkeit und Salzausblühungen in Sockelzonen ohne Horizontalsperre
• Hangwasserdruck auf talseitige Kellerwände und schadhafte Stützmauern
• Tauwasser und Schimmel hinter nachträglicher Innendämmung, weil der Denkmalschutz eine Außendämmung ausschließt

Postleitzahl 96049. Ausführlich: Bausachverständiger für Berggebiet.

Welche Bauschäden sind in Mitte (Inselstadt) typisch?

In Mitte (Inselstadt) dominiert UNESCO-Welterbe zwischen den beiden Regnitzarmen, Sandsteinquaderbauten, spätmittelalterliches Fachwerk, gotische Gewölbekeller, Barockfassaden, dichte Blockrandbebauung aus der Zeit Mittelalter bis Barock (14.–18. Jahrhundert). Der häufigste Schaden ist drückendes Grundwasser und Hochwasserlast in den Gewölbekellern der Regnitzinsel. Diese vier Muster sehe ich dort am häufigsten:

• Drückendes Grundwasser und Hochwasserlast in den Gewölbekellern der Regnitzinsel
• Kapillare Wasseraufnahme und Substanzverlust im porösen Sandsteinmauerwerk
• Hausschwamm- und Insektenbefall in historischen Holzbalkendecken und Dachstühlen
• Statische Schäden durch nicht dokumentierte Umbauten und Deckendurchbrüche in tragenden Wänden

Postleitzahl 96047. Ausführlich: Bausachverständiger für Mitte (Inselstadt).

Welche Bauschäden sind in Theuerstadt (Gärtnerstadt) typisch?

In Theuerstadt (Gärtnerstadt) dominiert Historische Gärtnerhäuser mit angeschlossenem Wirtschaftsteil auf langen, schmalen Parzellen, Sandsteinbauten mit Satteldach, barocke Bürgerhäuser, Gründerzeit-Mietshäuser aus der Zeit 17.–19. Jahrhundert, ergänzt um Gründerzeit. Der häufigste Schaden ist durchfeuchtete Sandsteinfundamente der Gärtnerhäuser ohne wirksame Horizontalsperre. Diese vier Muster sehe ich dort am häufigsten:

• Durchfeuchtete Sandsteinfundamente der Gärtnerhäuser ohne wirksame Horizontalsperre
• Setzungsrisse zwischen Wohnhaus und angebautem Wirtschaftstrakt durch unterschiedliche Gründungstiefen
• Holzschädlings- und Fäulnisbefall in Dachstühlen und Holzbalkendecken
• Feuchte Erdgeschosswohnungen durch hohen Grundwasserstand in Regnitznähe

Postleitzahl 96050. Ausführlich: Bausachverständiger für Theuerstadt (Gärtnerstadt).

Welche Bauschäden sind in Gereuth typisch?

In Gereuth dominiert Nachkriegs-Geschosswohnungsbau, Reihen- und Einfamilienhäuser, Mauerwerk aus Ziegel und Hohlblocksteinen, Flachdächer und flach geneigte Dächer aus der Zeit 1950er–1970er. Der häufigste Schaden ist fehlende Horizontalsperre in den Kellergeschossen bei hohem Grundwasserstand der Regnitzaue. Diese vier Muster sehe ich dort am häufigsten:

• Fehlende Horizontalsperre in den Kellergeschossen bei hohem Grundwasserstand der Regnitzaue
• Asbesthaltige Eternitplatten an Fassaden und Dächern sowie Floor-Flex-Bodenbeläge
• Undichte Flachdächer mit gealterter Bitumenabdichtung
• Wärmebrücken und Schimmelbildung an ungedämmten Außenwänden und Fensteranschlüssen

Postleitzahl 96050. Ausführlich: Bausachverständiger für Gereuth.

Welche Bauschäden sind in Nord (St. Otto) typisch?

In Nord (St. Otto) dominiert Gründerzeitliche Mehrfamilienhäuser mit Sandsteinelementen, Siedlungsbauten der 1920er/1930er Jahre, Wohnblöcke der Nachkriegsjahrzehnte um die Ottokirche aus der Zeit Gründerzeit (1880–1914) bis Nachkriegszeit. Der häufigste Schaden ist hausschwamm und Holzwurmbefall in Holzbalkendecken mit Einschubböden. Diese vier Muster sehe ich dort am häufigsten:

• Hausschwamm und Holzwurmbefall in Holzbalkendecken mit Einschubböden
• Durchfeuchtete Sockelzonen und Sandsteingewände durch fehlende Vertikalabdichtung
• Statische Schwächung der Gründerzeitdecken durch nachträgliche Deckendurchbrüche
• Sanierungsstau und fehlende Wärmedämmung an den Wohnblöcken der 1950er/1960er Jahre

Postleitzahl 96052. Ausführlich: Bausachverständiger für Nord (St. Otto).

Welche Bauschäden sind in Ost (St. Heinrich) typisch?

In Ost (St. Heinrich) dominiert Gründerzeit-Mietshäuser entlang der Luitpoldstraße, Siedlungshäuser der Zwischenkriegszeit, Nachkriegsbauten, Neubauten auf dem ehemaligen Lagarde-Kasernenareal aus der Zeit Gründerzeit bis Nachkriegszeit, ergänzt um Konversionsneubauten. Der häufigste Schaden ist kapillar durchfeuchtete Kellerwände ohne Horizontalsperre auf ehemals sumpfigem Baugrund. Diese vier Muster sehe ich dort am häufigsten:

• Kapillar durchfeuchtete Kellerwände ohne Horizontalsperre auf ehemals sumpfigem Baugrund
• Veraltete Haustechnik mit Bleileitungen und ungedämmten Kellerdecken in Gründerzeithäusern
• Feuchtigkeitsschäden an den Auflagern der Holzbalkendecken im Erdgeschoss
• Ausführungsmängel an Wärmedämmverbundsystemen und Abdichtungen der Konversionsneubauten

Postleitzahl 96052. Ausführlich: Bausachverständiger für Ost (St. Heinrich).

Welche Bauschäden sind in Bug typisch?

In Bug dominiert Historischer Ortskern mit Sandsteinquaderbauten (u. a. Schloss Bug, 1730–1740), Einfamilien- und kleinere Mehrfamilienhäuser der Nachkriegszeit, Lage zwischen Regnitz und Bruderwald aus der Zeit 18./19. Jahrhundert im Dorfkern, 1950er–1970er in den Wohngebieten. Der häufigste Schaden ist aufsteigende Feuchte im Sandsteinmauerwerk des historischen Ortskerns. Diese vier Muster sehe ich dort am häufigsten:

• Aufsteigende Feuchte im Sandsteinmauerwerk des historischen Ortskerns
• Frostsprengung an ungeschützten Sandsteinfassaden und Sockelbereichen
• Drückendes Grund- und Hochwasser aus der Regnitzaue gegen erdberührte Kellerwände
• Einschaliges, ungedämmtes Mauerwerk und rudimentäre Kellerabdichtung der Nachkriegsbauten

Postleitzahl 96049. Ausführlich: Bausachverständiger für Bug.

Welche Bauschäden sind in Gaustadt typisch?

In Gaustadt dominiert Fränkische Wohnhäuser und ehemalige landwirtschaftliche Anwesen aus Sandstein und Fachwerk im Dorfkern, Siedlungshäuser aus Hohlblock- und Bimssteinen, neuere Ergänzungsbauten aus der Zeit 18./19. Jahrhundert im Ortskern, 1950er–1970er in den Wohngebieten. Der häufigste Schaden ist schadhafte oder fehlende Horizontalsperre mit Salzausblühungen an Innenwänden der Sandsteinhäuser. Diese vier Muster sehe ich dort am häufigsten:

• Schadhafte oder fehlende Horizontalsperre mit Salzausblühungen an Innenwänden der Sandsteinhäuser
• Holzschädlingsbefall in Fachwerk und Dachkonstruktionen ehemaliger Hofstellen
• Wirkungslos gewordene Bitumenabdichtung der Kelleraußenwände aus den 1950er/1960er Jahren
• Wärmebrücken und Tauwasser an ungedämmten Fensteranschlüssen und Dachflächen

Postleitzahl 96049. Ausführlich: Bausachverständiger für Gaustadt.

Welche Bauschäden sind in Wunderburg typisch?

In Wunderburg dominiert Drei- bis viergeschossige Gründerzeit-Mietshäuser mit Sandstein- und Putzfassaden, Bauten der Zwischenkriegszeit mit frühen Stahlbetondecken, Nachkriegsarchitektur der 1950er/1960er Jahre aus der Zeit Gründerzeit (1870–1914) bis 1960er. Der häufigste Schaden ist gemauerte Keller ohne horizontale Abdichtung mit dauerhaft durchfeuchtetem Sockelmauerwerk. Diese vier Muster sehe ich dort am häufigsten:

• Gemauerte Keller ohne horizontale Abdichtung mit dauerhaft durchfeuchtetem Sockelmauerwerk
• Frost- und Feuchteschäden am porösen fränkischen Sandstein der Straßenfassaden
• Durchbiegung und Schädlingsbefall der Holzbalkendecken in den Gründerzeithäusern
• Karbonatisierung und Betonabplatzungen an frühen Stahlbetondecken und Flachdächern der Zwischenkriegszeit

Postleitzahl 96050. Ausführlich: Bausachverständiger für Wunderburg.

Welche Bauschäden sind in Gartenstadt (St. Kunigunda) typisch?

In Gartenstadt (St. Kunigunda) dominiert Aufgelockerte Siedlung mit Hausgärten, ein- bis zweigeschossige Vollziegelbauten mit Satteldach und regionaltypischen Sandsteinelementen, Streifenfundamente, Nachkriegserweiterungen der 1950er–1970er Jahre aus der Zeit 1930er–1970er (Siedlungsbau ab 1935 auf dem Spinnseyer). Der häufigste Schaden ist streifenfundamente ohne Abdichtung mit aufsteigender Feuchtigkeit in den Kellern. Diese vier Muster sehe ich dort am häufigsten:

• Streifenfundamente ohne Abdichtung mit aufsteigender Feuchtigkeit in den Kellern
• Feuchte- und Frostschäden an den Sandsteinelementen der Siedlungshäuser
• Unzureichender Schall- und Wärmeschutz der Holzbalkendecken und ungedämmten Dachschrägen
• Bauschäden durch nachträgliche Dachgeschossausbauten und Anbauten ohne statischen Nachweis

Postleitzahl 96052. Ausführlich: Bausachverständiger für Gartenstadt (St. Kunigunda).

Warum die Bauepoche über die Schäden entscheidet

Jede Bauepoche hat ihre Schwachstellen, und sie wiederholen sich. Gründerzeitbauten leiden an Holzbalkendecken und aufsteigender Feuchte. Nachkriegsbauten an mangelhafter Wärmedämmung und Flachdächern. Fertigteil- und Plattenbauten an Wärmebrücken in den Fugen und an Asbest. Neubauten an Ausführungsfehlern beim Wärmedämmverbundsystem und an Abdichtungsmängeln.

Wenn ich eine Immobilie für Bamberg begutachte, weiß ich deshalb vor dem Ortstermin, wo ich zuerst hinsehe. Das spart Zeit und findet die Schäden, die zählen. Was das kostet, steht auf der Seite Kosten.

Häufig gestellte Fragen