Das Wichtigste in Kürze:
- Den Gutachter beim Hauskauf beauftragt und bezahlt in der Regel der Käufer.
- Der Käufer hat das größte Interesse an einer unabhängigen Einschätzung des Gebäudezustands.
- Die Gutachterkosten sind bei vermieteten Immobilien als Werbungskosten absetzbar.
- Bei selbstgenutztem Wohneigentum ist eine steuerliche Absetzbarkeit in der Regel nicht möglich.
- Die Investition rechnet sich fast immer, weil sie die Grundlage für eine sachliche Kaufpreisverhandlung liefert.
Bei einem Immobilienkauf stellt sich regelmäßig die Frage: Wer bezahlt den Gutachter beim Hauskauf? Die Antwort ist in den meisten Fällen klar, aber es gibt Konstellationen, in denen die Kostenfrage komplexer wird. Dieser Artikel klärt die verschiedenen Szenarien und erläutert die steuerliche Behandlung der Gutachterkosten.
Wer beauftragt und bezahlt den Gutachter in der Praxis?
In der überwiegenden Mehrheit der Fälle beauftragt und bezahlt der Käufer den Sachverständigen. Das hat einen einfachen Grund: Der Käufer hat das größte Interesse daran, den tatsächlichen Zustand der Immobilie vor der Unterschrift zu kennen. Ein vom Käufer beauftragter Gutachter arbeitet unabhängig und nur im Interesse des Auftraggebers.
Ein vom Verkäufer beauftragtes Gutachten gibt es gelegentlich bei besonders hochwertigen Objekten oder bei Neubauprojekten. Es dient dem Verkäufer als Verkaufsargument. Für den Käufer ist ein solches Gutachten weniger aussagekräftig, weil der Gutachter im Auftrag und im Interesse des Verkäufers handelt.
In seltenen Fällen teilen sich Käufer und Verkäufer die Kosten, etwa wenn beide Parteien ein Gutachten als Grundlage für die Preisfindung akzeptieren. Das ist jedoch die Ausnahme.
Auf unserer Seite zur Hauskaufberatung finden Sie Details zum Ablauf und zum Leistungsumfang.
Sind die Gutachterkosten steuerlich absetzbar?
Die steuerliche Behandlung hängt davon ab, wie Sie die Immobilie nutzen.
Vermietete Immobilie (Werbungskosten): Wenn Sie die Immobilie als Kapitalanlage kaufen und vermieten, können Sie die Gutachterkosten als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung geltend machen. Das gilt sowohl für die Hauskaufberatung als auch für ein Verkehrswertgutachten.
Selbstgenutzte Immobilie: Bei einem selbstgenutzten Eigenheim sind die Gutachterkosten in der Regel nicht steuerlich absetzbar. Eine Ausnahme kann bestehen, wenn der Gutachter im Rahmen eines Rechtsstreits (z.B. wegen arglistig verschwiegener Mängel) beauftragt wird. In diesem Fall könnten die Kosten als außergewöhnliche Belastung geltend gemacht werden, sofern die Voraussetzungen des §33 EStG erfüllt sind.
Erbschaft: Wenn Sie ein Verkehrswertgutachten erstellen lassen, um den Finanzamtswert einer geerbten Immobilie anzufechten (§198 BewG), können die Gutachterkosten als Nachlassverbindlichkeit geltend gemacht werden.
Scheidung: Im Rahmen einer Scheidung können die Kosten für ein Verkehrswertgutachten unter bestimmten Voraussetzungen als Prozesskosten absetzbar sein. Die Regelungen haben sich in den letzten Jahren geändert, deshalb sollten Sie Ihren Steuerberater fragen.
Handwerkerleistungen (§35a EStG): Die Gutachterkosten fallen nicht unter die Steuerermäßigung für Handwerkerleistungen, da ein Gutachter keine Handwerkerleistung erbringt.
Kontaktieren Sie uns für ein unverbindliches Gespräch zu Ihrem Kaufvorhaben für Bamberg und Umgebung.
Lohnt sich die Investition auch ohne steuerliche Absetzbarkeit?
Ja. Die Kosten für einen Sachverständigen stehen in keinem Verhältnis zum finanziellen Risiko eines Fehlkaufs. Ein paar Rechenbeispiele machen das deutlich.
Szenario 1: Feuchter Keller. Bei der Hauskaufberatung stellt der Sachverständige fest, dass die Kellerabdichtung defekt ist und eine nachträgliche Abdichtung erforderlich wird. Mit dieser Information verhandeln Sie den Kaufpreis entsprechend herunter. Die Ersparnis liegt typischerweise deutlich über den Gutachterkosten.
Szenario 2: Maroder Dachstuhl. Der Gutachter entdeckt Holzschädlingsbefall im Dachstuhl, der eine aufwendige Sanierung erfordert. Sie entscheiden sich, vom Kauf abzusehen und vermeiden damit einen sechsstelligen Sanierungsfall. In Bamberger Altbauten, besonders im Berggebiet und der Inselstadt, ist Holzschädlingsbefall in historischen Dachstühlen keine Seltenheit.
Szenario 3: Keine wesentlichen Mängel. Der Sachverständige bestätigt den guten Zustand des Gebäudes. Sie kaufen mit Sicherheit und wissen, dass keine bösen Überraschungen lauern. Auch das hat einen Wert.
Auf unserer Kosten-Seite finden Sie allgemeine Informationen zur Preisgestaltung.
Wer zahlt den Gutachter bei einem Rechtsstreit?
Wenn es nach dem Kauf zu einem Rechtsstreit kommt (z.B. wegen arglistig verschwiegener Mängel), gelten andere Regeln.
Gerichtsgutachten: Bei einem Gerichtsgutachten legt das Gericht die Kosten zunächst der beweispflichtigen Partei auf. Nach dem Urteil trägt in der Regel die unterliegende Partei die gesamten Prozesskosten inklusive des Gerichtsgutachtens.
Selbständiges Beweisverfahren: Wenn Sie vor einem Rechtsstreit Beweise sichern wollen (z.B. weil ein Mangel sich verschlechtern könnte), können Sie ein selbständiges Beweisverfahren nach §485 ZPO beantragen. Die Kosten werden vorgestreckt und im späteren Prozess der unterliegenden Partei auferlegt.
Privatgutachten: Ein Privatgutachten, das Sie selbst in Auftrag geben, tragen Sie grundsätzlich selbst. Im Prozess kann das Gericht die Erstattung der Kosten anordnen, wenn das Gutachten zur Prozessführung erforderlich war. Auf unserer Gutachten-Seite erfahren Sie mehr zu den verschiedenen Gutachtenarten.
Sonderfall: Wer zahlt bei der Baubegleitung?
Bei einem Neubau ist die Situation anders als beim Kauf einer Bestandsimmobilie. Die baubegleitende Qualitätssicherung wird immer vom Bauherrn beauftragt und bezahlt. Der Bauherr hat das Interesse, dass sein Neubau mängelfrei errichtet wird.
Bei der Bauabnahme empfiehlt es sich ebenfalls, einen eigenen Sachverständigen hinzuzuziehen. Die Kosten trägt der Bauherr. Die Investition lohnt sich, weil nach der Abnahme die Beweislast für Mängel auf den Bauherrn übergeht.
Welche Besonderheiten gelten für Bamberg?
Die Kosten für einen Sachverständigen für Bamberg und die Region Oberfranken unterscheiden sich nicht grundsätzlich von anderen Regionen. Allerdings kann der Prüfumfang bei bestimmten Bamberger Immobilientypen höher sein.
Denkmalgeschützte Gebäude: Bei den rund 1.400 Bau- und Bodendenkmälern in der UNESCO-Welterbestadt ist der Prüfumfang oft höher, weil historische Bausubstanz (Sandstein, Fachwerk, Holzbalkendecken) spezielle Fachkenntnisse erfordert.
Gebäude an der Regnitz: In der Inselstadt und in Klein-Venedig muss der Sachverständige besonderes Augenmerk auf Feuchtigkeit und Grundwasserbelastung legen. Das kann den Aufwand leicht erhöhen.
Altbauten mit unklarer Baugeschichte: Bei historischen Gebäuden, die über Jahrhunderte umgebaut und erweitert wurden, ist die Zustandsbeurteilung aufwendiger als bei einem Haus mit bekannter Baugeschichte.
Verwandte Themen
- Zweitmeinung vom Gutachter: Wann ist das sinnvoll?
- Sind Gutachterkosten steuerlich absetzbar?
- Privatgutachten oder Gerichtsgutachten: Was brauche ich?
- Verkehrswertgutachten: Wann ist es Pflicht?
Häufige Fragen
Kann ich den Verkäufer auffordern, den Gutachter zu bezahlen?
Sie können es vorschlagen, aber der Verkäufer ist nicht verpflichtet, die Kosten zu übernehmen. In der Praxis zahlt fast immer der Käufer.
Kann ich die Gutachterkosten auf den Kaufpreis aufschlagen?
Im Finanzierungsplan können Sie die Gutachterkosten als Kaufnebenkosten berücksichtigen. Die Bank finanziert diese Kosten in der Regel nicht mit, sie gehören zum Eigenkapitalanteil.
Was kostet eine Hauskaufberatung im Vergleich zu einem Vollgutachten?
Eine Hauskaufberatung (Begehung, mündliche Einschätzung, Kurzbericht) ist deutlich günstiger als ein Verkehrswertgutachten. Der genaue Preis hängt vom Objekt ab.
Muss ich den Gutachter sofort bezahlen?
Die Zahlungsbedingungen variieren. Üblicherweise erhalten Sie eine Rechnung nach Erbringung der Leistung mit einem Zahlungsziel von 14 bis 30 Tagen.
Kann ich die Kosten in der Kaufpreisverhandlung wieder reinholen?
Ja, das ist sogar der häufigste Fall. Wenn der Sachverständige Mängel feststellt, können Sie den Kaufpreis um den geschätzten Sanierungsaufwand nachverhandeln. Die erzielte Ersparnis übersteigt die Gutachterkosten fast immer.
Gibt es Fördermittel für Gutachterkosten?
Für die reine Hauskaufberatung gibt es keine direkten Fördermittel. Wenn das Gutachten Teil einer geförderten Sanierungsberatung ist, können bestimmte Kosten über BAFA-Programme gefördert werden. Die Erstellung von Energieausweisen oder Energieberatungen sind hiervon getrennt zu betrachten.
Zahlt die Bank den Gutachter?
Nein. Wenn die Bank ein Gutachten für die Kreditvergabe verlangt, können Sie den Gutachter selbst wählen. Die Kosten tragen Sie als Kreditnehmer.
Macht es einen Preisunterschied, ob ich ein Kurzgutachten oder ein Vollgutachten beauftrage?
Ja, erheblich. Ein Kurzgutachten ist weniger aufwendig und daher günstiger. Für die meisten privaten Kaufentscheidungen reicht ein Kurzgutachten aus. Ein Vollgutachten ist nur bei rechtlichen oder behördlichen Anforderungen nötig.
Sie möchten wissen, welcher Leistungsumfang für Ihr Kaufvorhaben für Bamberg der richtige ist? Rufen Sie uns an unter 0921 163 932 51 oder nutzen Sie unser Kontaktformular. Jörg Aichinger, DEKRA-zertifizierter Bausachverständiger, berät Sie unverbindlich.