Sind Gutachterkosten steuerlich absetzbar?

Das Wichtigste in Kürze:

• Gutachterkosten für vermietete Immobilien sind als Werbungskosten voll absetzbar.
• Bei selbstgenutztem Wohneigentum ist die steuerliche Absetzbarkeit stark eingeschränkt.
• Handwerkerleistungen nach §35a EStG umfassen keine reinen Gutachterleistungen, aber bestimmte Messungen können darunter fallen.
• Bei Erbschaft und Scheidung können Gutachterkosten als Prozesskosten oder Nachlassverbindlichkeiten absetzbar sein.
• Fragen Sie immer Ihren Steuerberater zum konkreten Einzelfall.

Wenn Sie einen Bausachverständigen für Bamberg beauftragen, stellt sich oft die Frage, ob die Kosten steuerlich geltend gemacht werden können. Die Antwort hängt davon ab, wofür das Gutachten erstellt wurde und wie Sie die Immobilie nutzen. Dieser Artikel gibt einen Überblick über die wichtigsten steuerlichen Konstellationen, ersetzt aber keine individuelle Steuerberatung.

Wann sind Gutachterkosten als Werbungskosten absetzbar?

Werbungskosten sind Aufwendungen, die der Erzielung von Einnahmen dienen. Bei Immobilien bedeutet das: Kosten, die im Zusammenhang mit der Vermietung stehen.

Vermietete Immobilien: Wenn Sie eine vermietete Immobilie begutachten lassen, sind die Kosten in der Regel als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung absetzbar. Das gilt für Schadensgutachten, Hauskaufgutachten vor dem Erwerb eines Mietobjekts, Bewertungsgutachten und baubegleitende Qualitätssicherung.

In Bamberg betrifft das viele Eigentümer: Gerade in der Inselstadt und der Wunderburg gibt es zahlreiche Mietshäuser, die aufgrund ihres Alters regelmäßig Gutachterbedarf haben. Feuchtigkeitsschäden durch die Regnitz-Nähe, Sandsteinverwitterung und sanierungsbedürftige Haustechnik sind typische Anlässe für Sachverständigenleistungen.

Vorweggenommene Werbungskosten: Auch Gutachterkosten vor dem Kauf einer Mietimmobilie können absetzbar sein, wenn die Vermietungsabsicht nachweisbar ist. Dokumentieren Sie deshalb Ihre Vermietungsabsicht (z.B. durch Korrespondenz mit Maklern oder Finanzierungsgespräche).

Informationen zur Hauskaufberatung finden Sie auf unserer Leistungsseite.

Was gilt bei selbstgenutztem Wohneigentum?

Bei der selbst bewohnten Immobilie ist die steuerliche Absetzbarkeit deutlich eingeschränkter.

Handwerkerleistungen §35a EStG: Bestimmte Leistungen im Haushalt können mit 20 Prozent der Arbeitskosten (maximal 1.200 Euro pro Jahr) steuerlich geltend gemacht werden. Reine Gutachterleistungen (Bewertung, Beratung, Stellungnahme) fallen allerdings nicht darunter, da §35a nur handwerkliche Tätigkeiten und haushaltsnahe Dienstleistungen umfasst. Messleistungen vor Ort (Feuchtemessung, Thermografie, Blower-Door-Test) können in einer Grauzone liegen. Die Finanzverwaltung hat hierzu keine eindeutige Aussage getroffen, weshalb der Einzelfall mit dem Steuerberater besprochen werden sollte.

Außergewöhnliche Belastung: In Ausnahmefällen können Gutachterkosten als außergewöhnliche Belastung (§33 EStG) absetzbar sein, wenn sie zwangsläufig entstehen. Ein Beispiel: Gesundheitsgefährdung durch Schimmelbefall, der ein Gutachten und anschließende Sanierung erfordert. Die Hürde ist allerdings hoch, und das Finanzamt prüft streng. Ein ärztliches Attest über die Gesundheitsgefährdung stärkt die Argumentation.

Kontaktieren Sie uns, wenn Sie eine Rechnung benötigen, die die steuerlich relevanten Positionen klar ausweist.

Wie werden Gutachterkosten bei Erbschaft behandelt?

Bei geerbten Immobilien gibt es mehrere steuerliche Anknüpfungspunkte.

Erbschaftsteuer: Wenn das Finanzamt den Wert einer geerbten Immobilie zu hoch ansetzt, können Sie ein Gegengutachten (Verkehrswertgutachten) beauftragen. Die Kosten dafür sind als Nachlassverbindlichkeiten absetzbar, wenn das Gutachten erfolgreich zu einer niedrigeren Bewertung führt.

In Bamberg sind Erbimmobilien häufig historische Gebäude mit denkmalrechtlichen Einschränkungen. Diese Besonderheiten wirken sich wertmindernd aus und werden vom Finanzamt bei der standardisierten Bewertung oft nicht ausreichend berücksichtigt. Ein Verkehrswertgutachten, das die besonderen Verhältnisse der Bamberger Altbauten (UNESCO-Auflagen, Sandsteinsubstanz, Sanierungsrückstau) berücksichtigt, kann deshalb zu einer deutlich niedrigeren Bewertung führen. Mehr zu Gutachten und Kurzgutachten erfahren Sie auf der entsprechenden Leistungsseite.

Einkommensteuer bei Vermietung: Wenn die geerbte Immobilie vermietet wird, gelten die gleichen Regeln wie oben: Gutachterkosten sind Werbungskosten.

Was gilt bei Scheidung und Zugewinnausgleich?

Bei einer Scheidung wird häufig ein Verkehrswertgutachten der gemeinsamen Immobilie benötigt, um den Zugewinnausgleich zu berechnen.

Prozesskosten: Gutachterkosten, die im Rahmen eines Scheidungsverfahrens anfallen, waren bis 2013 als außergewöhnliche Belastung absetzbar. Seit einer Gesetzesänderung ist das nur noch in Ausnahmefällen möglich (wenn die Existenzgrundlage bedroht ist). In der Praxis wird das Finanzamt Scheidungsgutachterkosten in den meisten Fällen nicht anerkennen.

Miteigentum und Vermietung: Wenn die Immobilie nach der Scheidung vermietet wird, können die anteiligen Gutachterkosten als Werbungskosten absetzbar sein.

Welche Nachweise braucht das Finanzamt?

Damit das Finanzamt Gutachterkosten anerkennt, sollten folgende Unterlagen vorliegen:

• Rechnung: Die Rechnung muss den Leistungsempfänger, die erbrachte Leistung und den Betrag klar ausweisen. Bei §35a ist zusätzlich die Aufschlüsselung in Arbeitskosten und Materialkosten relevant.
• Zahlungsnachweis: Banküberweisung, keine Barzahlung (bei §35a zwingend).
• Zusammenhang zur Einkunftsart: Bei Werbungskosten muss der Zusammenhang zur Vermietung erkennbar sein (z.B. Adresse des Mietobjekts in der Rechnung).
• Gutachten selbst: Das Finanzamt kann das Gutachten anfordern, um den Zusammenhang zu prüfen.

Besonderheiten für gewerbliche Immobilien und Selbstständige

Wenn Sie eine Gewerbeimmobilie besitzen oder als Selbstständiger Betriebsräume nutzen, sind Gutachterkosten als Betriebsausgaben absetzbar. Das umfasst Schadensgutachten, Baubegleitung bei Umbau- oder Sanierungsmaßnahmen und Verkehrswertgutachten für die Bilanz.

Auch hier gilt: Die Kosten müssen betrieblich veranlasst sein und entsprechend dokumentiert werden.

Was gilt bei gemischt genutzten Immobilien?

Viele Immobilien in Bamberg werden gemischt genutzt: Erdgeschoss gewerblich, Obergeschosse als Mietwohnungen, Dachgeschoss selbst bewohnt. Bei solchen Objekten werden die Gutachterkosten anteilig aufgeteilt. Der Anteil, der auf die vermieteten oder gewerblich genutzten Flächen entfällt, ist als Werbungskosten oder Betriebsausgaben absetzbar. Der Anteil für die selbstgenutzte Wohnung unterliegt den eingeschränkten Regelungen.

Die Aufteilung erfolgt in der Regel nach dem Verhältnis der Nutzflächen. Wenn 60 Prozent der Fläche vermietet sind und 40 Prozent selbst genutzt werden, können 60 Prozent der Gutachterkosten als Werbungskosten angesetzt werden. Dokumentieren Sie die Flächenaufteilung sorgfältig, damit das Finanzamt die Aufteilung nachvollziehen kann.

Besonders in den Bamberger Altstadtquartieren, wo historische Gebäude oft Ladengeschäfte im Erdgeschoss und Wohnungen in den Obergeschossen haben, ist diese Konstellation häufig. Eine Bauschaden-Bewertung kann bei gemischt genutzten Gebäuden besonders komplex sein.

Denkmalschutz-Sonderabschreibung (§7i EStG)

Für denkmalgeschützte Gebäude in Bamberg gibt es eine besondere steuerliche Vergünstigung: Sanierungskosten an Baudenkmälern können über 12 Jahre mit erhöhten Abschreibungssätzen (9 Prozent in den ersten 8 Jahren, 7 Prozent in den letzten 4 Jahren) abgeschrieben werden. Das gilt für Vermieter. Selbstnutzer können 9 Prozent über 10 Jahre absetzen (§10f EStG).

Gutachterkosten, die im direkten Zusammenhang mit einer denkmalgeschützten Sanierung stehen, können als Teil der begünstigten Sanierungskosten behandelt werden. Voraussetzung ist eine Bescheinigung der Denkmalschutzbehörde. In einer UNESCO-Welterbestadt wie Bamberg mit rund 1.400 Denkmälern ist diese Regelung für viele Eigentümer relevant.

Lassen Sie sich von Ihrem Steuerberater beraten, ob Ihre Sanierungsmaßnahme die Voraussetzungen erfüllt. Informationen zur Sanierungsberatung finden Sie auf unserer Leistungsseite.

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Häufige Fragen

Kann ich die Hauskaufberatung von der Steuer absetzen?

Nur wenn Sie die Immobilie vermieten. Bei einer selbstgenutzten Immobilie ist die Absetzbarkeit in der Regel nicht gegeben.

Sind Thermografie-Kosten absetzbar?

Bei Mietobjekten ja (Werbungskosten). Bei Selbstnutzung kommt §35a EStG in Betracht, wenn die Thermografie als Vorbereitung einer Sanierung am eigenen Haus durchgeführt wird. Die steuerliche Einordnung ist aber umstritten.

Muss ich die Rechnung aufbewahren?

Ja. Bei Werbungskosten mindestens bis zur Bestandskraft des Steuerbescheids (in der Regel 4 Jahre). Bei Abschreibungen so lange, wie die Abschreibung läuft.

Kann ich die Umsatzsteuer auf Gutachterkosten als Vorsteuer abziehen?

Nur wenn Sie unternehmerisch tätig und vorsteuerabzugsberechtigt sind. Private Auftraggeber tragen die Umsatzsteuer als Teil der Gesamtkosten.

Erhalte ich eine Rechnung mit ausgewiesener Umsatzsteuer?

Ja. Als Auftraggeber erhalten Sie eine ordnungsgemäße Rechnung mit allen steuerlich relevanten Angaben (Leistungsbeschreibung, Datum, Betrag, Umsatzsteuer, Steuernummer).

Sind Sachverständigenkosten bei einem Versicherungsschaden absetzbar?

Wenn die Versicherung die Kosten nicht übernimmt und die Immobilie vermietet ist, können die Kosten als Werbungskosten absetzbar sein. Bei Selbstnutzung gelten die eingeschränkten Möglichkeiten (§35a, außergewöhnliche Belastung).

Können Eigentümergemeinschaften Gutachterkosten absetzen?

Die Kosten werden anteilig auf die Eigentümer umgelegt. Jeder Eigentümer kann seinen Anteil entsprechend seiner steuerlichen Situation geltend machen (Vermieter als Werbungskosten, Selbstnutzer eingeschränkt).

Gilt die Absetzbarkeit auch für ältere Rechnungen?

Ja, im Rahmen der regulären Veranlagungsfristen. Wenn Sie eine Steuererklärung noch nicht abgegeben haben oder Einspruch gegen den Bescheid einlegen, können auch ältere Rechnungen berücksichtigt werden.

Rufen Sie uns an unter 0921 163 932 51 oder nutzen Sie unser Kontaktformular. Jörg Aichinger erstellt als DEKRA-zertifizierter Bausachverständiger für Bamberg und Oberfranken Rechnungen mit allen steuerlich relevanten Angaben.