Energetische Sanierung: Wo anfangen?

Das Wichtigste in Kürze:

• Die Dachdämmung bietet in der Regel das beste Kosten-Nutzen-Verhältnis, weil über das ungedämmte Dach bis zu 30 Prozent der Heizwärme verloren gehen
• Die Reihenfolge lautet: Erst die Gebäudehülle verbessern (Dach, Fassade, Fenster), dann die Heizung anpassen
• In Bambergs UNESCO-Welterbegebiet ist eine Außendämmung der Fassade oft nicht möglich, Innendämmung erfordert besondere Sorgfalt
• Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) schreibt Mindeststandards bei Sanierungsmaßnahmen vor
• Ein Sachverständiger beurteilt den Ist-Zustand und empfiehlt die Maßnahmen mit dem größten Effekt

Energetische Sanierung bedeutet, den Energieverbrauch eines Gebäudes durch bauliche Maßnahmen zu senken. Die Frage „Wo anfangen?” stellen sich viele Eigentümer, besonders bei älteren Häusern, in denen praktisch alles verbessert werden könnte. Die Antwort hängt vom konkreten Gebäude ab, aber es gibt technische Grundsätze, die für fast jeden Altbau gelten. Ein Sachverständiger für Bamberg hilft, die Maßnahmen mit dem besten Kosten-Nutzen-Verhältnis zu identifizieren.

Welche Maßnahme bringt die größte Einsparung?

Die Wirksamkeit einer Sanierungsmaßnahme hängt davon ab, wie viel Energie über das betreffende Bauteil verloren geht. Die größten Verlustquellen bei einem typischen unsanierten Altbau:

• Dach/Oberste Geschossdecke: 20 bis 30 Prozent der Heizwärme
• Außenwände: 25 bis 35 Prozent
• Fenster und Türen: 15 bis 20 Prozent
• Keller/Bodenplatte: 5 bis 10 Prozent
• Lüftungsverluste: 15 bis 25 Prozent

Daraus ergibt sich eine klare Rangfolge. Die Dachdämmung (oder alternativ die Dämmung der obersten Geschossdecke, falls der Dachboden nicht ausgebaut wird) bietet in den meisten Fällen das beste Verhältnis aus Investition und Einsparung. Bei der Fassadendämmung ist der absolute Effekt größer, aber die Kosten sind ebenfalls deutlich höher.

Wichtig: Diese Rangfolge ist ein Durchschnitt. Bei einem Gebäude mit neuem Dach aber alten Einfachfenstern steht der Fensteraustausch an erster Stelle. Ein Sachverständiger bewertet den individuellen Zustand.

Auf unserer Seite zur Sanierungsberatung finden Sie weitere Informationen.

Warum muss die Gebäudehülle vor der Heizung saniert werden?

Die Heizung wird nach dem Wärmebedarf des Gebäudes dimensioniert. In einem unsanierten Altbau ist dieser Wärmebedarf hoch, und die Heizung muss entsprechend groß sein. Wenn Sie zuerst die Heizung tauschen und dann die Gebäudehülle dämmen, sinkt der Wärmebedarf, aber die Heizung bleibt überdimensioniert.

Eine überdimensionierte Heizung hat mehrere Nachteile:

• Sie taktet häufiger (schaltet sich ein und aus), was den Verschleiß erhöht
• Sie arbeitet selten im optimalen Lastbereich, was den Wirkungsgrad senkt
• Bei Wärmepumpen ist die Überdimensionierung besonders nachteilig, weil die Effizienz (COP) bei Teillast sinkt

Die technisch richtige Reihenfolge ist daher: Erst die Hülle (Dach, Wand, Fenster), dann die Heizung. Die Heizung wird auf den gedämmten Zustand ausgelegt und arbeitet dann effizient.

Ausnahme: Wenn die alte Heizung defekt ist und sofort ersetzt werden muss, lässt sich die Reihenfolge nicht einhalten. In diesem Fall sollte die Heizung so dimensioniert werden, dass sie auch nach einer späteren Dämmung noch passt (modulierende Systeme, niedrige Vorlauftemperatur).

Kontaktieren Sie uns für eine Bestandsaufnahme Ihres Gebäudes.

Welche Einschränkungen gelten im UNESCO-Welterbe Bamberg?

Bambergs Altstadt gehört seit 1993 zum UNESCO-Welterbe und umfasst rund 1.400 Bau- und Bodendenkmäler. Energetische Sanierung ist in diesem Gebiet grundsätzlich möglich und erwünscht, unterliegt aber Einschränkungen.

Außendämmung der Fassade: In den meisten Fällen nicht genehmigungsfähig, weil sie das historische Erscheinungsbild verändert. Das gilt für Sandsteinfassaden im Berggebiet ebenso wie für die Fachwerkhäuser in der Theuerstadt und in Klein-Venedig. Die Alternative ist Innendämmung, die aber fachlich anspruchsvoller ist (Taupunktverschiebung, Dampfbremse).

Fensteraustausch: Denkmalgerechte Fenster müssen in Material, Teilung und Profilierung dem Original entsprechen. Das schließt Kunststofffenster in der Regel aus. Holzfenster mit historischer Profilierung und modernem Isolierglas sind möglich, aber teurer als Standardfenster.

Dacheindeckung: Eine Dachdämmung ist in der Regel möglich, solange die Dachform und die Eindeckung nicht verändert werden. Aufsparrendämmung kann die Dachhöhe verändern und erfordert eine Genehmigung. Zwischensparrendämmung ist meist unproblematisch.

Steuerliche Förderung: Eigentümer von Baudenkmälern können Sanierungskosten nach § 7i und § 10f EStG steuerlich geltend machen. Die Voraussetzung ist eine Bescheinigung der Denkmalschutzbehörde, dass die Maßnahmen denkmalverträglich sind.

Mehr zu den Besonderheiten von Sandsteinfassaden finden Sie auf unserer Seite zur Bauschadenbewertung.

Was schreibt das Gebäudeenergiegesetz (GEG) bei der Sanierung vor?

Das GEG stellt keine Pflicht zur Komplettsanierung auf. Aber wenn Sie ein Bauteil ohnehin sanieren, muss das neue Bauteil bestimmte Mindestanforderungen erfüllen (sogenannte „bedingte Anforderungen” nach § 48 GEG).

Beispiele:

• Wenn Sie das Dach neu eindecken und dabei mehr als zehn Prozent der Fläche ersetzen, muss die Dämmung einen U-Wert von maximal 0,24 W/(m²K) erreichen
• Wenn Sie die Fassade verputzen und dabei mehr als zehn Prozent der Fläche erneuern, muss die Wand auf einen U-Wert von maximal 0,24 W/(m²K) gedämmt werden
• Neue Fenster müssen einen U-Wert von maximal 1,3 W/(m²K) haben

Bei Baudenkmälern gelten Ausnahmen. Wenn die Erfüllung der GEG-Anforderungen das Erscheinungsbild oder die Substanz des Denkmals beeinträchtigen würde, kann die Denkmalschutzbehörde eine Befreiung erteilen. Das ist in Bambergs Welterbegebiet regelmäßig der Fall.

Hinweis: Ein Sachverständiger für Bamberg berät zur baulichen Umsetzung der Maßnahmen und prüft die Ausführung. Die Erstellung von Energieausweisen und die Energieberatung sind nicht Teil unseres Leistungsumfangs, dafür wenden Sie sich an einen zugelassenen Energieberater.

Welche Reihenfolge empfiehlt sich für ein typisches Bamberger Altbaugebäude?

Ein Sandsteinwohnhaus aus dem 19. Jahrhundert in der Bamberger Inselstadt, wie es dort häufig vorkommt, hat typischerweise folgendes Schadensprofil:

1. Dach: Oft noch die ursprüngliche Eindeckung, Dachstuhl mit Holzwurmbefall, keine Dämmung. Priorität: Hoch.
2. Keller: Aufsteigende Feuchtigkeit durch fehlende Horizontalsperre, Salpeterausblühungen an den Wänden. Priorität: Hoch (weil fortschreitender Substanzverlust).
3. Fenster: Einfachverglasung oder einfache Isolierverglasung aus den 1980er Jahren. Priorität: Mittel bis hoch.
4. Fassade: Sandstein, Außendämmung wegen Denkmalschutz nicht möglich. Innendämmung nur nach sorgfältiger Planung. Priorität: Mittel.
5. Heizung: Wird zuletzt dimensioniert und eingebaut. Priorität: Abhängig vom Zustand der bestehenden Anlage.

Diese Reihenfolge berücksichtigt sowohl die technischen Abhängigkeiten als auch die Einschränkungen durch den Denkmalschutz in Bamberg. Auf unserer Thermografie-Seite erfahren Sie, wie Wärmeverluste sichtbar gemacht werden können.

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Häufige Fragen

Muss ich mein Haus energetisch sanieren?

Eine generelle Sanierungspflicht gibt es nicht. Das GEG schreibt Mindestanforderungen vor, wenn Sie ohnehin Bauteile erneuern (bedingte Anforderungen). Ausnahme: Die oberste Geschossdecke muss gedämmt werden, wenn sie nicht den Mindestanforderungen entspricht und das Dach nicht ausgebaut ist (§ 47 GEG).

Kann ich energetisch sanieren, ohne den Denkmalschutz zu verletzen?

Ja. Dachdämmung (Zwischensparren), Innendämmung, denkmalgerechte Fenster und Kellerabdichtung sind in der Regel denkmalverträglich. Die Abstimmung mit dem Denkmalamt vor Baubeginn ist Pflicht.

Wie viel Energie kann ich durch eine Dachdämmung sparen?

Bei einem ungedämmten Dach können 20 bis 30 Prozent der Heizwärme verloren gehen. Eine fachgerecht ausgeführte Dachdämmung reduziert diesen Verlust auf einen Bruchteil. Die konkrete Einsparung hängt von der Dämmstoffdicke, dem Material und dem Ausgangszustand ab.

Was ist der Unterschied zwischen Energieberater und Bausachverständiger?

Der Energieberater erstellt Energieausweise, berechnet den Energiebedarf und empfiehlt energetische Maßnahmen. Der Bausachverständige prüft den baulichen Zustand, bewertet Schäden und kontrolliert die Ausführung der Sanierungsmaßnahmen. Beide Rollen ergänzen sich, sind aber nicht identisch.

Lohnt sich eine Innendämmung?

Wenn eine Außendämmung nicht möglich ist (Denkmalschutz, Grenzbebauung), ist Innendämmung die Alternative. Sie reduziert den Wärmeverlust durch die Außenwand deutlich. Die Ausführung muss fachlich korrekt sein, insbesondere die Dampfbremse, sonst drohen Feuchteschäden.

Brauche ich für jede Maßnahme eine Baugenehmigung?

Nicht für jede Maßnahme, aber für alle Maßnahmen, die das Erscheinungsbild eines Baudenkmals verändern. Dazu gehören Fensteraustausch, Fassadenveränderungen und Dachumbau. Innere Maßnahmen wie Dachdämmung von innen und Kellerabdichtung sind in der Regel genehmigungsfrei.

Kann ein Sachverständiger die energetische Sanierung begleiten?

Ja. Ein baubegleitender Sachverständiger kontrolliert die fachgerechte Ausführung der Sanierungsmaßnahmen: richtige Dämmstoffstärke, korrekte Dampfbremse, dichte Fensteranschlüsse, fachgerechte Kellerabdichtung. Das ist besonders bei Altbauten wichtig, weil die vorhandene Bausubstanz oft Überraschungen bereithält.

Sie planen eine energetische Sanierung für Bamberg? Rufen Sie uns an unter 0921 163 932 51 oder nutzen Sie unser Kontaktformular. DEKRA-zertifizierter Sachverständiger Jörg Aichinger beurteilt den Zustand Ihres Gebäudes und begleitet die Sanierung fachlich.