Das Wichtigste in Kürze:
- Die Prüfung einer Immobilie vor dem Kauf folgt einem strukturierten Ablauf: Vorgespräch, Begehung, Auswertung, Bericht.
- Die Begehung vor Ort dauert je nach Objekt ein bis drei Stunden und umfasst alle zugänglichen Gebäudeteile.
- Der schriftliche Bericht liegt in der Regel innerhalb weniger Tage vor und dient als Grundlage für die Kaufentscheidung.
- Bei Bamberger Altbauten achtet der Sachverständige besonders auf Sandsteinsubstanz, Feuchtigkeit und Denkmalschutzauflagen.
- Die Kosten der Prüfung stehen in keinem Verhältnis zu den Risiken, die ein Kauf ohne Prüfung birgt.
Sie haben eine Immobilie gefunden, die Sie kaufen möchten, und wollen sie vorher von einem Fachmann prüfen lassen. Aber wie läuft das konkret ab? Viele Kaufinteressenten zögern, weil sie den Ablauf nicht kennen und unsicher sind, was auf sie zukommt. Dieser Artikel beschreibt den kompletten Prozess Schritt für Schritt, von der ersten Kontaktaufnahme bis zur Nachbesprechung, speziell für Bamberg und die Region Oberfranken.
Was passiert vor der Begehung?
Die Prüfung beginnt nicht erst vor Ort, sondern mit einer sorgfältigen Vorbereitung.
Schritt 1: Kontaktaufnahme und Vorgespräch. Sie kontaktieren den Sachverständigen telefonisch oder per E-Mail. Im Vorgespräch klären Sie die Rahmenbedingungen: Um welche Art von Immobilie handelt es sich? Einfamilienhaus, Eigentumswohnung, Mehrfamilienhaus? Wie alt ist das Gebäude? Welche Unterlagen sind bereits vorhanden? Gibt es besondere Fragestellungen, etwa Verdacht auf Feuchtigkeit oder Schimmel?
Auf Basis dieser Informationen kann der Sachverständige einschätzen, welchen Prüfumfang das Objekt erfordert und welche Kosten entstehen. Sie erhalten ein Angebot oder eine Kostenschätzung.
Schritt 2: Terminvereinbarung mit dem Verkäufer. Die Begehung findet in der Immobilie statt. Dafür muss der Verkäufer oder der Makler zustimmen und einen Termin ermöglichen. In der Regel übernimmt der Kaufinteressent die Koordination. Die meisten Verkäufer stimmen einer Begutachtung zu, wenn sie sachlich angefragt wird.
Schritt 3: Unterlagen zusammenstellen. Je mehr Unterlagen der Sachverständige vorab hat, desto gezielter kann er bei der Begehung vorgehen. Wichtige Dokumente sind: Grundrisszeichnungen, Baupläne, Energieausweis, Grundbuchauszug, Teilungserklärung (bei Eigentumswohnungen), Protokolle über durchgeführte Sanierungen.
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Wie läuft die Begehung vor Ort ab?
Die Begehung ist das Kernstück der Prüfung. Der Sachverständige untersucht das Gebäude systematisch von außen nach innen, von oben nach unten.
Außenbereich. Zunächst verschafft sich der Sachverständige einen Überblick von außen: Zustand der Fassade, Dacheindeckung (soweit vom Boden einsehbar), Dachentwässerung, Außenanlagen, Zufahrt, Entwässerung um das Gebäude. Bei Bamberger Sandsteinfassaden achtet er auf Verwitterung, Abplatzungen und Salzausblühungen.
Dachboden und Dachstuhl. Wenn zugänglich, prüft der Sachverständige den Dachstuhl auf Holzschädlingsbefall, den Zustand der Dacheindeckung von innen, die Dämmung und die Belüftung. Bei älteren Bamberger Gebäuden sind die Dachstühle oft hunderte von Jahren alt und können trotzdem in gutem Zustand sein, wenn sie trocken geblieben sind.
Wohnräume. Systematische Prüfung aller zugänglichen Räume: Wände, Decken, Böden, Fenster, Türen. Der Sachverständige achtet auf Risse, Feuchtespuren, Schimmelansätze, Verformungen, Geräusche (knarrende Böden, klemmende Fenster) und den allgemeinen Zustand der Ausstattung.
Keller. Der Keller ist einer der aussagekräftigsten Bereiche eines Gebäudes. Hier zeigen sich Feuchteprobleme am deutlichsten: Weiße Ausblühungen an den Wänden, Wasserränder, muffiger Geruch, abblätternder Putz. In der Bamberger Inselstadt, wo der Grundwasserspiegel durch die Regnitz-Nähe hoch steht, sind feuchte Keller ein häufiger Befund.
Haustechnik. Heizungsanlage, Warmwasserbereitung, Elektroverteilung, Wasserinstallation. Der Sachverständige prüft Alter, Zustand und Funktionsfähigkeit der technischen Anlagen und schätzt die Restlebensdauer ein.
Messungen. Je nach Fragestellung führt der Sachverständige Messungen durch: Feuchtemessung an Wänden und Böden, Rissbreitenmessung, Prüfung der Fenster auf Dichtigkeit. Aufwendigere Untersuchungen wie eine Thermografie können bei Bedarf ergänzt werden.
Während der gesamten Begehung dokumentiert der Sachverständige seine Befunde fotografisch und in Notizen.
Kontaktieren Sie uns für einen Begehungstermin.
Was passiert nach der Begehung?
Nach der Begehung wertet der Sachverständige seine Befunde aus und erstellt den Bericht.
Erste Einschätzung vor Ort. Bereits am Ende der Begehung gibt der Sachverständige in der Regel eine mündliche Ersteinschätzung. Er benennt die wesentlichen Befunde, ordnet sie nach Dringlichkeit ein und gibt eine erste Empfehlung, ob der Kauf aus bautechnischer Sicht empfohlen werden kann.
Schriftlicher Bericht. Innerhalb weniger Tage erhalten Sie den schriftlichen Bericht. Er enthält:
- Beschreibung des Gebäudes (Baujahr, Bauweise, Größe, Ausstattung)
- Systematische Zustandsbeschreibung aller geprüften Bereiche
- Fotografische Dokumentation der Befunde
- Mängelliste, sortiert nach Dringlichkeit (sofort, mittelfristig, langfristig)
- Grobe Kostenschätzung für die festgestellten Mängel
- Handlungsempfehlung
Nachbesprechung. Im Anschluss an den schriftlichen Bericht bieten wir eine Nachbesprechung an. Dabei gehen wir die Ergebnisse mit Ihnen durch, beantworten Ihre Fragen und erörtern, welche Auswirkungen die Befunde auf Ihre Kaufentscheidung haben.
Was unterscheidet die Prüfung für Bamberg von anderen Regionen?
Jede Region hat ihre baulichen Besonderheiten, und ein erfahrener Sachverständiger kennt die lokalen Eigenheiten.
UNESCO-Welterbe und Denkmalschutz. Mit rund 1.400 Bau- und Bodendenkmälern hat Bamberg einen außergewöhnlich hohen Anteil an geschützten Gebäuden. Der Sachverständige weiß, welche Sanierungsmaßnahmen genehmigungspflichtig sind und welche Einschränkungen der Denkmalschutz mit sich bringt.
Sandstein als Baumaterial. Viele Gebäude in Bamberg bestehen aus dem regionaltypischen Sandstein. Der Sachverständige kennt die spezifischen Schadensbilder: Verwitterung, Abplatzungen, Salzausblühungen, kapillar aufsteigende Feuchtigkeit. Sandstein ist ein Material, das fachkundige Beurteilung erfordert.
Regnitz und Grundwasser. Die Insellage zwischen den Regnitzarmen, die Nähe zur Regnitz in Stadtteilen wie Gaustadt und Bug, und der allgemein hohe Grundwasserspiegel in der Talaue sind Faktoren, die bei der Beurteilung von Kellerabdichtungen und Fundamenten berücksichtigt werden müssen.
Mehr zu unseren Leistungen finden Sie auf unserer Leistungsseite.
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Häufige Fragen
Wie lange dauert die Begehung vor Ort?
Bei einem Einfamilienhaus oder einer Eigentumswohnung dauert die Begehung in der Regel ein bis zwei Stunden. Bei größeren Objekten oder umfangreichen Fragestellungen kann es drei Stunden oder länger dauern.
Muss ich bei der Begehung dabei sein?
Es ist empfehlenswert, aber nicht zwingend erforderlich. Wenn Sie dabei sind, kann der Sachverständige Ihnen seine Beobachtungen direkt erläutern und Sie können Fragen stellen. Das ist für das Verständnis der Ergebnisse hilfreich.
Was kostet die Prüfung einer Immobilie vor dem Kauf?
Die Kosten richten sich nach dem Umfang der Prüfung und der Art des Objekts. Eine Orientierung finden Sie auf unserer Kostenseite. In den meisten Fällen steht die Investition in einem sehr günstigen Verhältnis zum Kaufpreis der Immobilie.
Kann der Sachverständige auch die Kaufpreisverhandlung unterstützen?
Der Sachverständige liefert die bautechnischen Fakten und die Kostenschätzung für die festgestellten Mängel. Diese Informationen können Sie als Argumente in die Kaufpreisverhandlung einbringen. Die Verhandlung selbst führen Sie oder Ihr Anwalt.
Was mache ich, wenn der Verkäufer die Begehung verweigert?
Ein Verkäufer ist rechtlich nicht verpflichtet, eine Begehung durch einen Sachverständigen zu gestatten. Wenn er sie verweigert, ist das ein Warnsignal. Überlegen Sie in diesem Fall, ob Sie den Kauf ohne Prüfung riskieren möchten.
Kann der Sachverständige auch den Marktwert der Immobilie bestimmen?
Die Hauskaufberatung konzentriert sich auf den bautechnischen Zustand und die Sanierungskosten. Eine Verkehrswertermittlung ist eine eigene Leistung, die bei Bedarf zusätzlich beauftragt werden kann.
Prüft der Sachverständige auch Grundstück und Außenanlagen?
Ja, im Rahmen einer Hauskaufberatung werden auch Grundstücksentwässerung, Zufahrt, Stützmauern, Terrassen und sonstige Außenanlagen in Augenschein genommen, soweit sie für den Gebäudezustand relevant sind.
Wann ist der beste Zeitpunkt für die Prüfung?
Nach der zweiten Besichtigung und vor dem Notartermin. Details dazu finden Sie in unserem Artikel Kaufvertrag und Gutachten: Der richtige Zeitpunkt.
Sie möchten eine Immobilie für Bamberg oder in Oberfranken vor dem Kauf prüfen lassen? Rufen Sie uns an unter 0921 163 932 51 oder nutzen Sie unser Kontaktformular. Jörg Aichinger begleitet als DEKRA-zertifizierter Bausachverständiger Ihren Hauskauf von der Begehung bis zur Nachbesprechung.