Baubeschreibung prüfen lassen: Lücken rechtzeitig erkennen

Das Wichtigste in Kürze:

Die Baubeschreibung ist seit 2018 (Bauvertragsrecht BGB) bei Verbraucherbauverträgen Pflicht und muss die wesentlichen Baueigenschaften enthalten
Schwammige Formulierungen wie „in guter Qualität” oder „nach Wahl des Bauherrn” öffnen Spielräume, die zu Lasten des Bauherrn gehen
Typische Lücken betreffen Außenanlagen, Bodenbeläge, Malerarbeiten, Sanitärausstattung und Elektroinstallation
Was nicht in der Baubeschreibung steht, ist nicht im Preis enthalten und wird als Nachtrag berechnet
Ein Sachverständiger prüft die Baubeschreibung vor Vertragsunterzeichnung und identifiziert unklare Punkte

Die Baubeschreibung definiert, was Sie für Ihr Geld bekommen. Sie ist Bestandteil des Bauvertrags und legt fest, welche Materialien, welche Ausstattung und welche technischen Standards der Bauunternehmer schuldet. Wenn die Baubeschreibung Lücken hat, werden diese Lücken teuer. Denn alles, was nicht beschrieben ist, muss der Bauunternehmer nicht liefern. Ein Bausachverständiger für Bamberg prüft die Baubeschreibung vor der Unterschrift und schützt Sie vor bösen Überraschungen.

Welche Angaben muss eine Baubeschreibung nach BGB enthalten?

Seit dem 1. Januar 2018 regelt § 650j BGB in Verbindung mit Artikel 249 EGBGB, welche Mindestangaben eine Baubeschreibung bei Verbraucherbauverträgen enthalten muss. Die Liste ist umfangreich:

Allgemeine Beschreibung des Bauvorhabens (Gebäudetyp, Grundriss, Ansichten)
Art und Umfang der Bauleistungen (Rohbau, Ausbau, Haustechnik)
Gebäudedaten (Wohn- und Nutzfläche, Raumhöhen)
Beschreibung der Baukonstruktion aller wesentlichen Gewerke
Angaben zum Energiestandard und zur Erfüllung des GEG
Beschreibung der Sanitär-, Elektro- und Heizungsinstallation
Angaben zu Innenausbau und Außenanlagen
Qualitätsstandards und Ausstattungsmerkmale

In der Praxis erfüllen viele Baubeschreibungen die gesetzlichen Anforderungen nur formal. Die Formulierungen sind technisch korrekt, aber so vage gehalten, dass der Bauunternehmer erheblichen Spielraum hat. Genau diese Stellen findet ein Sachverständiger.

Mehr zur baubegleitenden Prüfung erfahren Sie auf unserer Seite zur Baubegleitung.

Welche typischen Lücken gibt es in Baubeschreibungen?

Bestimmte Bereiche werden in Baubeschreibungen regelmäßig unzureichend beschrieben. Hier die häufigsten Problemstellen:

Außenanlagen: Viele Baubeschreibungen enden an der Hauswand. Zufahrt, Terrasse, Garten, Einfriedung und Außenbeleuchtung sind „nicht im Leistungsumfang enthalten”. Das ist zulässig, aber viele Bauherren übersehen diesen Punkt und kalkulieren die Kosten für Außenanlagen nicht ein.

Bodenbeläge: „Fliesen in Bad und WC, sonst Bodenbelag nach Wahl” klingt flexibel, bedeutet aber: Der Bauunternehmer schuldet nur das billigste Material. Die Differenz zwischen einem einfachen PVC und einem hochwertigen Parkettboden kann bei einem Einfamilienhaus mehrere Tausend betragen.

Sanitärausstattung: „Sanitärgegenstände in weißer Markenqualität” sagt nichts über die Produktlinie, die Armaturenqualität oder die Anzahl der Ausstattungsgegenstände. Die Spanne zwischen einer einfachen WC-Keramik und einem wandhängenden Dusch-WC ist enorm.

Elektroinstallation: „Nach DIN 18015” ohne Angabe der Ausstattungsstufe. Stufe 1 bedeutet Minimalausstattung, Stufe 2 ist Standard, Stufe 3 ist Komfort. Die meisten Bauherren erwarten Stufe 2, viele Baubeschreibungen liefern nur Stufe 1.

Malerarbeiten: Häufig ist nur ein Erstanstrich (weiß) enthalten. Tapezierarbeiten, farbige Wände und Streicharbeiten im Keller fehlen oft.

Keller: „Keller als Lagerraum” oder „Keller als Wohnraum” macht einen erheblichen Unterschied bei Abdichtung, Dämmung und Fenstergröße. Die genaue Definition fehlt oft.

Kontaktieren Sie uns für eine Prüfung Ihrer Baubeschreibung vor der Vertragsunterzeichnung.

Wie erkennt man schwammige Formulierungen?

Schwammige Formulierungen sind Sätze, die mehrere Interpretationen zulassen. Sie klingen harmlos, sind aber rechtlich problematisch, weil im Streitfall die Auslegung zu Lasten des Bauherrn gehen kann.

Typische Warnsignale:

„In guter Qualität” statt konkreter Produktangabe oder Normverweis
„Oder gleichwertig” nach einer Produktnennung (wer bestimmt, was gleichwertig ist?)
„Nach den allgemein anerkannten Regeln der Technik” ohne Angabe der konkreten Norm
„Gemäß Bemusterung” ohne vorherige Festlegung des Bemusterungsumfangs
„Soweit erforderlich” bei optionalen Leistungen (wer bestimmt, ob es erforderlich ist?)
Fehlende Mengenangaben bei Steckdosen, Lichtauslässen, Heizkörpern

Jede dieser Formulierungen ist ein potenzieller Nachtrag. Der Sachverständige identifiziert diese Stellen und empfiehlt konkrete Ergänzungen, bevor der Vertrag unterschrieben wird.

Was kostet eine fehlende Konkretisierung?

Die Erfahrung zeigt: Nachträge und Sonderwünsche summieren sich bei einem durchschnittlichen Einfamilienhaus auf zehn bis fünfzehn Prozent des Vertragspreises. Ein erheblicher Teil davon entfällt auf Positionen, die in der Baubeschreibung hätten geregelt werden können.

Häufige Nachtragspositionen, die durch eine sorgfältige Prüfung der Baubeschreibung vermeidbar gewesen wären:

Höherwertige Bodenbeläge
Zusätzliche Steckdosen und Lichtauslässe
Rollläden (statt einfacher Jalousien)
Außenanlagen (Zufahrt, Terrasse, Zaun)
Kellerdämmung (über die Mindestanforderung hinaus)
Malerarbeiten im Keller

Eine professionelle Prüfung der Baubeschreibung vor Vertragsunterzeichnung vermeidet diese Überraschungen. Details finden Sie auf unserer Kostenseite.

Besonderheiten bei Baubeschreibungen für Bamberg

In Bamberg gibt es je nach Baugebiet spezifische Punkte, die in der Baubeschreibung geregelt sein müssen.

Bei Grundstücken in der Nähe der Regnitz, etwa in Gaustadt oder in der Inselstadt, muss die Baubeschreibung konkret angeben, welche Abdichtungsnorm für den Keller gilt. „Abdichtung nach DIN 18533” ist ein guter Anfang, aber die Wassereinwirkungsklasse (W1 bis W4) muss spezifiziert sein. Bei drückendem Grundwasser (typisch für die Bamberger Insellage zwischen den Regnitzarmen) ist eine andere Abdichtung erforderlich als bei reiner Bodenfeuchte.

In Bambergs UNESCO-Welterbegebiet mit seinen rund 1.400 Denkmälern gelten bei Sanierungen und Umbauten zusätzliche Anforderungen des Denkmalamts. Die Baubeschreibung muss festhalten, welche Materialien und Techniken mit dem Denkmalamt abgestimmt wurden. Sandstein-Restaurierung, historische Putztechniken und denkmalgerechte Fenster haben erhebliche Kostenauswirkungen.

Bei Neubauten in der Gartenstadt, wo auf ehemaligem Gartenland gebaut wird, sollte die Baubeschreibung eine Aussage zum Umgang mit dem Baugrund enthalten. Schwemmsand im Regnitztal kann Setzungen verursachen, die in der Gründungsplanung berücksichtigt werden müssen.

Bei der Prüfung einer Baubeschreibung für Bamberg fiel uns auf, dass die Angabe zur Kellerabdichtung lediglich "nach DIN" lautete, ohne die Wassereinwirkungsklasse zu spezifizieren. Das Grundstück lag im Stadtteil Bug, wenige hundert Meter von der Regnitz entfernt. Bei Hochwasser kann dort zeitweise drückendes Grundwasser auftreten, das eine Abdichtung nach Wassereinwirkungsklasse W2 erfordert. Die günstigere Variante W1 (nur Bodenfeuchte) wäre für diesen Standort nicht ausreichend gewesen. Durch die Konkretisierung vor Vertragsschluss wurde die richtige Abdichtungsklasse vertraglich festgehalten, ohne dass ein teurer Nachtrag nötig wurde.

Mehr zu unseren Leistungen erfahren Sie auf der Leistungsseite.

Häufige Fragen

Wann sollte ich die Baubeschreibung prüfen lassen?

Vor der Vertragsunterzeichnung. Nach der Unterschrift sind Änderungen nur noch als Nachtrag möglich, und Nachträge kosten zusätzliches Geld. Die Prüfung vor Vertragsschluss ist der wirksamste Schutz.

Kann ich die Baubeschreibung selbst prüfen?

Sie können offensichtliche Lücken erkennen, etwa fehlende Angaben zu Außenanlagen oder Bodenbelägen. Technische Ungenauigkeiten bei Abdichtung, Wärmedämmung oder Schallschutz erfordern Fachkenntnis. Hier hilft der Sachverständige.

Muss der Bauunternehmer eine Baubeschreibung liefern?

Bei Verbraucherbauverträgen (§ 650i BGB) ja. Der Bauunternehmer muss die Baubeschreibung vor Vertragsschluss übergeben. Sie ist Vertragsbestandteil. Bei gewerblichen Bauverträgen gibt es keine solche Pflicht.

Was gilt, wenn die Baubeschreibung unklar ist?

Bei Unklarheiten gilt die Auslegungsregel: Zweifel gehen zu Lasten des Verwenders, also des Bauunternehmers. In der Praxis ist ein Rechtsstreit über die Auslegung aber teuer und langwierig. Besser ist es, Unklarheiten vor Vertragsschluss zu beseitigen.

Enthält die Baubeschreibung auch die Außenanlagen?

Nicht automatisch. Viele Baubeschreibungen beschränken sich auf das Gebäude. Zufahrt, Terrasse, Gartenanlage und Einfriedung sind häufig nicht enthalten. Fragen Sie ausdrücklich danach und lassen Sie gegebenenfalls ergänzen.

Was ist der Unterschied zwischen Baubeschreibung und Leistungsverzeichnis?

Die Baubeschreibung beschreibt die Bauleistung in zusammenhängender Textform. Das Leistungsverzeichnis gliedert die Leistung in einzelne Positionen mit Mengen, Einheitspreisen und Gesamtbeträgen. In der Praxis gibt es oft beides, wobei das Leistungsverzeichnis präziser ist.

Kann ich die Baubeschreibung nachträglich ändern?

Änderungen nach Vertragsschluss sind als Nachtrag möglich, erfordern aber die Zustimmung des Bauunternehmers. Nachträge werden separat berechnet. Je vollständiger die Baubeschreibung vor Vertragsschluss ist, desto weniger Nachträge fallen an.

Sie haben eine Baubeschreibung erhalten und möchten sie vor der Unterschrift prüfen lassen? Rufen Sie uns an unter 0921 163 932 51 oder nutzen Sie unser Kontaktformular. DEKRA-zertifizierter Sachverständiger Jörg Aichinger prüft Ihre Baubeschreibung auf Vollständigkeit und versteckte Lücken.